Научный руководитель – Русинова Наталия Владимировна
Поволжский государственный технологический университет, канд. техн. наук, доцент
Определение стоимости земельных участков с точки зрения градостроительного обоснования, основана на применении удельных показателей стоимости на единицу измерения, характеризующих конкретную территорию с точки зрения количественных и качественных показателей: ее размер, особенности архитектурно-планировочной организации, инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние экологии и т.д.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:
- установление перечня земельных участков;
- кластеризация земельных участков;
- установление эталонного участка для каждого из кластеров земельных участков;
Подробнее остановимся на методике определения эталонных земельных участков в сельском поселении.
При осуществлении кластеризации земельных участков, выявляют обладание наиболее вероятными характеристиками, для земельного участка в разрезе факторов кластеризации по отношению к другим земельным участкам, находящихся в кластере. При этом под наиболее вероятными характеристиками понимаются наиболее часто встречающиеся характеристики земельного участка.
В [5]приведен типовой перечень факторов кластеризации:
1.физические характеристики участка:
- вид использования;
- площадь участка;
2. характеристики местоположения:
- расстояние до центра муниципального района;
- адресные характеристики;
-расстояние до центра населенного пункта;
3. характеристики окружения:
-расстояние до зон рекреации (лес, сквер, парк);
-расстояние до водных объектов (река, пруд, озеро);
-расстояние до остановок общественного транспорта;
4. характеристики территории населенного пункта:
-количество образовательных учреждений и расстояние до ближайших из них;
- количество объектов здравоохранения и расстояние до ближайшего из них;
- количество объектов торговли по видам (торгово-развлекательные центры, магазины, и т.п.).
Для сельского поселения многие факторы оказываются малосущественными при выборе эталонного земельного участка. К ним можно отнести расстояние до остановок общественного транспорта в связи с тем, что площади территорий сельских поселений небольшие и отсутствие или наличие одной остановки не вызывает дискомфорта у населения, но существуют такие факторы, которые имеют важное значение
в формировании здорового образа жизни человека, тем самым они создают комплекс оздоровительных мероприятий, осуществляемых с целью восстановления нормального самочувствия и работоспособности здорового, но утомлённого человека.[1]
Уже после, как выполнили исправление типового перечня кластеризации, следует выполнить группировку земельных участков по отдельному фактору. Выбрав один фактор из перечня кластеризации, например, расстояние до центра зоны рекреации, выделяют зоны – зона 1 и зона 5, на территории которых следует выбирать эталонные земельные участки.
Рисунок.1 – Зоны, в которых могут располагаться эталонные участки в пгт. Юрино Республика Марий Эл [4]
По рисунку 1 видно, что вся зона, вблизи зоны рекреации (включая саму зону рекреации) состоит из 10 зон. Расстояние от границы центра до центра варьирует от 400 м до 700 м.
Зона №1 – между улицами Маяковского и Комсомольской. Зона №5 расположена между улицами Маяковского и Луговая.
Следует выбрать эталонный земельный участок из данных участков. Выбираемый земельный эталонный участок должен соответствовать выбранному требованию, а именно – наименьшему расстоянию до центра зоны рекреации и виду разрешенного использования.
В зонах № 1 и № 5 предъявляемому требованию отвечают участки № 1 и № 2. Оба земельных участка предназначены для ведения личного подсобного хозяйства.
Рисунок.2-Расположение земельных участков относительно центра зоны рекреации в сельском поселении (пгт. Юрино РМЭ) [4].
На рисунке 2 показано расположение двух зон относительно центра. Точкой обозначен центр зоны рекреации.
Участок № 1 расположен на расстоянии 670 м до центра рекреационной зоны, участок № 2– 500 м.По рис. 2 и характеристикам месторасположения участков становится видно, что второй участок находится ближе к центру зоны рекреации чем участок № 1 на 170 м, поэтому его можно считать в качестве эталонного. Проанализировав земельные участки в нескольких зонах, выделяют один эталонный участок, расположенный наиболее близко к центру зоны рекреации в сельском поселении.
В конце концов, образуется группа из нескольких эталонных участков в одной зоне, например в зоне индивидуальной застройки, со схожими признаками, допускающая формировать кластеры [3].
Осуществление кластеризации на территории сельских поселений способствует многополярному распределению точек роста, и тем самым обеспечивает постоянность и согласованность пространственного развития [2].
Библиографический список
1. Бобкова А.Г. Правовое обеспечение рекреационной деятельности. – Донецк. Юго-Восток,2000. – 308с.
2. Быкова Т.П., Пятинкин СФ., Развитие кластеров: сущность, актуальные подходы, зарубежный опыт. Минск: Тесей, 2008., 78с.
3. Адамова К.З. Кластеры: понятие, условия возникновения и функционирования / Вестник Саратовского государственного технического университета №34 – 2008. С.133-138.
4. Публичная кадастровая карта. [Электронный ресурс]/ Режим доступа: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ (дата обращения 20.10.2014).
5. Земельный вопрос [Электронный ресурс} / Режим доступа: http://www.zemvopros.ru/page_1525.htm (дата обращения 20.10.2014).